地產(chǎn)圈，曾與龍湖、金科并成為 “渝派三強”的東原地產(chǎn)，其母公司迪馬股份終于再次迎來一個IPO。

旗下物業(yè)子公司東原仁知拆分上市，今日登陸港交所，股票發(fā)行價11.90港元/股，截止發(fā)稿前，股價最高為12.20港元/股，市值1.97億港元。

相比于2020年物業(yè)企業(yè)赴港上市的高峰盛況，東原仁知此番上市略帶幾分落寞，而與金科服務的上百億市值相比，成績自然也算不上亮眼。

從去年4月底，東原仁智向港交所遞交了招股書，1年時間叩開資本市場的大門，也使得東原仁知成為了繼金科服務、新大正之后，重慶第三家上市的物業(yè)公司。

說起其背后母公司迪馬股份，這個以運鈔車起家，以房地產(chǎn)發(fā)家的傳奇公司，還曾是重慶市第一家上市民營企業(yè)。

01運鈔車起家，羅氏家族做出重慶第一個IPO

地產(chǎn)江湖30年，派系清晰，特色分明。其中，粵系強勁、閩系兇猛、浙系重質、川渝穩(wěn)健。

而川渝派系一向又以理科生著稱，跟隨上世紀80、90年代改革開放的春風，誕生了像龍湖、金科、東原、藍光、華宇等這樣的地產(chǎn)龍頭，成績可圈可點。

其中，東原、龍湖、金科又并稱為 “渝派三強”。

不同于別家房企都是先有房再有車，東原確是以“運鈔車”起家，屬于先有車再有房。說起這家傳奇的家族企業(yè)，背后離不開羅氏兄妹多年的運籌帷幄。

羅韶宇畢業(yè)于重慶工商大學，父親羅剛比較低調，只有少數(shù)重慶軍工系統(tǒng)及老長安人記得他，其母親彭啟慧也曾在重慶長安工作，羅家兄妹也稱得上是長安子弟。

時間回溯到上世紀90年代中期，銀行運鈔車被搶事件頻發(fā)，人民銀行率先將防彈運鈔車提上日程。

羅韶宇察覺到東風來了，于是他與母親共同合資組建中奇公司，這就是迪馬股份的前身，而此時的羅韶穎還在美國留學。

迪馬股份僅用了4年的時間，就在防彈運鈔車和警用車領域市場做到占有率全國第一，自此，羅韶宇名聲大噪，年僅32歲。

2002年，迪馬股份登陸A股市場，成為重慶第一家民營上市企業(yè)，也是中國特種車行業(yè)第一家上市公司。

而就在迪馬股份上市一年后，妹妹羅韶穎回到國內(nèi)，但是她并沒有進入家族公司任職，而是先后擔任國泰證券投資銀行部項目主辦、華夏證券投資銀行部業(yè)務董事。

2004年，迪馬股份旗下的房地產(chǎn)板塊東原集團成立，開始特種車、房地產(chǎn)雙線并行發(fā)展。隨即，羅韶穎被“安排”回重慶，擔任東原地產(chǎn)的總經(jīng)理助理，專司房地產(chǎn)營銷。

最初東原地產(chǎn)以重慶為大本營，深耕西南，直到2017年，羅韶穎將企業(yè)總部從重慶搬到上海，加速全國布局。在羅韶穎帶領下，東原2018年銷售規(guī)模突破500億，挺進行業(yè)50強。

在開疆拓土之余，東原地產(chǎn)野心勃勃地定下了未來目標——短期目標是進入房企50強，下一個目標是30強。同時，在2020年實現(xiàn)千億銷售額的目標。

然而，發(fā)展軌跡走到2022年，回頭來看，東原地產(chǎn)三年沖刺千億元銷售額的野心顯然是落空了。

2017年，東原地產(chǎn)開始加速全國化擴張，但這一年，恰恰也是新一輪房地產(chǎn)調控的起點。東原地產(chǎn)的逆勢擴張就顯得有些生不逢時，也為其此后的毛利率大跌埋下伏筆。而較晚開啟的全國化擴張，也注定東原地產(chǎn)在行業(yè)嚴調控和競爭加劇雙重夾擊下，無法如愿快速發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，2018年-2021年前三季度，迪馬股份的毛利率分別為29.92%、28.65%、20.39%和18.34%，持續(xù)下滑；2021年東原地產(chǎn)銷售金額553.7億元，而上年同期東原地產(chǎn)的銷售額還為602.1億元，同比下滑8.7%。

02拆分子公司上市，利潤3年翻4倍

而此時，迪馬股份分拆物業(yè)子公司“東原仁知”赴港上市，顯然也不是最好的時機。

比起前兩年，如今的港股市場，對于物業(yè)股的熱情已經(jīng)開始降溫。過去半年來，通過港交所聆訊的物業(yè)公司數(shù)量大幅減少，除金茂服務、中梁百悅智佳、中南服務之外，只有祥生活、京城佳業(yè)、德商產(chǎn)投、力高健康生活等少數(shù)幾家。

所以，此番迪馬股份分拆東原仁知上市，也多被業(yè)界解讀為，解決自身造血能力不足、融資困難的“燃眉之急”。

但其實，迪馬股份分拆子公司上市的心思早就有跡可循。

2020年9月，羅韶穎親口承認，一直在籌備物業(yè)分拆上市。從羅韶穎公開流露出物業(yè)分拆上市的想法后，不同于其他物企暗度陳倉的并購，東原物業(yè)便開始了明火執(zhí)仗的操作。

2021年1月，東原物業(yè)先是更名為“東原仁知城市運營服務集團股份有限公司”；隨后2月24日，東原仁知聯(lián)合大愛公共設施共同成立“東原凱越物業(yè)”，東原仁知占51%股權，剩余股權由大愛公共設施持有。

合資成立“東原凱越物業(yè)”，在于進一步補足東原仁知的短板，以此形成涵蓋高層、公寓、別墅、洋房等高端住宅業(yè)態(tài)的服務到甲級商業(yè)寫字樓宇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)，高校醫(yī)院，政府辦公樓，城市服務，甚至涉及國際綜合服務等全業(yè)態(tài)多元化布局。

除了更名定位外，東原仁知很早便已籌謀股權騰挪變更，且都已完成。

自從2019年底，迪馬開啟股份制改造，便為東原仁知未來赴港IPO埋下伏筆。

彼時，東原仁知擬實施員工股權激勵暨增資擴股的方案，激勵對象為東原仁知及其下屬子公司的董事、高管及對發(fā)展有較大貢獻和影響的核心人員，共12人，其中有副總經(jīng)理范東、財務總監(jiān)劉興。

激勵人員通過出資199.47萬元入伙持股平臺——天津盛益合企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙），間接持有東原澄方16.63%的股權，形成對東原仁知的增資。

隨后又進行了一系統(tǒng)的股權騰挪，最終結果是：

迪馬股份全資子公司天津澄方企業(yè)管理咨詢有限公司持有其51.04%的股權，員工持股平臺天津盛益合企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)(有限合伙)持有其9.98%的股權；此外，栢天有限公司和嘉實物業(yè)管理投資有限公司分別持有其25.41%和13.57%的股權。

重點注意的是，嘉實物業(yè)管理投資有限公司剛剛在香港注冊成立的公司，注冊時間是2020年10月份。

至此，赴港上市前的基本操作都已完成了，就差最后遞表。

2021年4月30日，東原仁知首次向港交所遞交了招股書；2022年3月，通過港交所聆訊后不久，其又馬不停蹄地發(fā)起了招股。

謀劃之余，業(yè)績也有支撐。

公開資料顯示，2019-2021年，東原仁知服務的合約建筑面積由1980萬平方米增加至4290萬平方米，漲幅約117%；在管項目數(shù)量由80個增加至325個，漲幅超300%；在管建筑面積由1190萬平方米增加至2820萬平方米，漲幅約137%；其中，非住宅物業(yè)的在管面積由120萬平方米增至770萬平方米。

業(yè)務規(guī)模擴大自然帶來了業(yè)績的高速增長。

資料顯示，東原仁知服務的收益由2019年的5.59億元增加約113.4%至2021年的11.93億元；毛利則由2019年的1.33億元增長約132.8%達到3.09億元。此外，東原仁知服務的年內(nèi)利潤更是從2019年的2560萬元增長至2021年的1.30億元，3年時間漲了4倍。

03中西部經(jīng)濟崛起，重慶已收獲80多家上市公司

1年時間叩開資本市場的大門，也使得東原仁知成為了繼金科服務、新大正之后，重慶第三家上市的物業(yè)公司。

而據(jù)重慶官方數(shù)據(jù)，截至2021年11月底，全市境內(nèi)外上市公司數(shù)量已達80家，相比于2020年的57家，同比增長40%。

從市值劃分來看，25家上市公司市值超100億，5家上市公司市值超500億，3家上市公司市值超1000億?？偸兄蹬琶笆钠髽I(yè)為：智飛生物、長安汽車、長安B、小康股份、重慶啤酒、博騰股份、渝農(nóng)商行、西南證券、太陽能、涪陵榨菜。智飛生物總市值位居第一，達1993.6億元。

從企業(yè)類型來看，占比最高的分別是生物醫(yī)藥、汽車、公共事業(yè)、房地產(chǎn)等。其中，汽車產(chǎn)業(yè)是重慶市的支柱產(chǎn)業(yè)，以長安汽車為代表。據(jù)iFinD數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，重慶市有9家上市公司業(yè)務涉及汽車產(chǎn)業(yè)，如汽車整車研發(fā)及銷售業(yè)務、汽車零部件業(yè)務、汽車服務業(yè)務。

此外，重慶還有國家級專精特新“小巨人”企業(yè)118家，市級“專精特新”企業(yè)659家，部分企業(yè)處于細分行業(yè)龍頭地位，這些企業(yè)都可成為優(yōu)質的上市后備資源。

企業(yè)上市是衡量城市核心競爭力的重要標志，重慶近兩年明顯加快了推動本土化企業(yè)上市的步伐。作為中西部經(jīng)濟崛起的代表，2021年重慶GDP總量為27984億，增長8.3%，在全國城市排名中僅次于北上廣深。除了整體經(jīng)濟的高速發(fā)展，重慶在企業(yè)上市輔導工作上也不斷完善工作機制，營造良好上市氛圍：

一是建立重慶市企業(yè)上市工作聯(lián)系會議機制，成立科創(chuàng)板上市專項工作小組，開辟“綠色”通道，加快解決企業(yè)上市障礙；

二是出臺《上市財稅獎補政策》，市級層面為新三板掛牌企業(yè)提供60萬元獎勵，為上市企業(yè)提供200萬獎勵和600萬稅收返補，5年來為174家重點培育企業(yè)撥付獎勵資金1.7億元；

三是建立專項上市資源儲備，篩選形成100家科技型企業(yè)名單，分層培育、精準發(fā)力。

此外，在去年各市級母基金爆發(fā)的浪潮下，重慶市也聞風而動，積極設立科創(chuàng)引導基金，由重慶市政府單獨出資或與其他資本共同出資設立、按市場化方式運作、引導社會資本投向科技創(chuàng)新類項目的政府投資基金。已累計參與出資70余支子基金、總規(guī)模超過600億元。

除自身參與設立大規(guī)模引導基金以外，近兩年，成都與重慶還多與成都實現(xiàn)雙城聯(lián)動、牽手合作，共同設立母基金。2021年2月，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈發(fā)展基金注冊成立。

市金融監(jiān)管局相關負責人表示，下一步，重慶將繼續(xù)把發(fā)展資本市場作為推動金融改革創(chuàng)新的重要內(nèi)容，強化上市公司培育，全力支持企業(yè)投身資本市場“藍海”，為西部金融中心建設提供更大助力。

本文來自微信公眾號 “融中財經(jīng)”（ID：thecapital），作者：若風，編輯：吾人，36氪經(jīng)授權發(fā)布。