神譯局是36氪旗下編譯團隊，關(guān)注科技、商業(yè)、職場、生活等領(lǐng)域，重點介紹國外的新技術(shù)、新觀點、新風向。

編者按：在美國，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一種新的“即時買賣”房屋的方式，即iBuying市場，買家看中好房子之后不用擔心買不到，賣家想買房子的時候也不用擔心難出手。iBuyers在買房者和賣房者之間架起了一道橋梁，讓買賣房屋更方便快捷，但這種方式并非適合所有人。本文來自編譯，希望對您有所啟發(fā)。

在美國房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)紀人和貸款機構(gòu)長期以來控制著買賣過程的幾乎每一個環(huán)節(jié)。但目前，這種情況可能正在發(fā)生改變。

一方面，被稱為“iBuyers”(“i”代表“instant”，“iBuyers”指的是“即時買家”)的一些公司正在利用算法來設(shè)定房價，向傳統(tǒng)的經(jīng)紀人施加壓力，并承諾要結(jié)束擁擠的看房現(xiàn)象和競價大戰(zhàn)。另一方面，iLenders正在利用技術(shù)簡化抵押貸款申請流程，在過熱的市場中為購房者提供優(yōu)勢和便利。通過直接與消費者合作，并消除銀行和經(jīng)紀人，這些iBuyers公司提供了一種更快、更精簡的房屋買賣方式。

不像其他一些購買房屋來持有或出租的房地產(chǎn)公司，iBuyers公司會對他們購買的房屋進行輕微維修，然后迅速在公開市場上轉(zhuǎn)售這些房屋。iBuyers 公司不是將房屋從市場上撤出或投資于大型改造以顯著增加房屋價值，而是充當賣家和最終買家之間的連接點。四大iBuyers公司包括Zillow Offers、Opendoor、RedfinNow 和 Offerpad。

任何經(jīng)歷過傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易的人都會喜歡，因為這些即時交易很快速且不那么復雜。但這也有缺點：在賣方市場，一些房主可能會因為與iBuyers打交道而把現(xiàn)金留在桌子上。而那些對科技和個人體驗持謹慎態(tài)度的人可能會發(fā)現(xiàn)這種體驗不足。

那么你如何確定這種買賣房子的方式是否適合你呢？請繼續(xù)讀下去。

1. iBuying是什么？

從本質(zhì)上講，iBuyers是機構(gòu)購房者：利用算法估算房屋價值，然后以現(xiàn)金直接從房主那里購買房子的公司。

平均而言，iBuyers為一套房子提供的價格比公開市場價值低0.22%，而向賣家收取的費用略高，比傳統(tǒng)的掛牌中介高出約1.3%。這種交換是一種更快的交易，這個過程只需要幾天而不是幾周，因為沒有延長的托管期，而且也減少了讓賣家頭疼的障礙，比如開放參觀和多次與陌生人見面。

Opendoor、Offerpad和其他主要的iBuyers通常會在自己的網(wǎng)站上列出他們所購買的房子，有時也會有多個列出服務(wù)，這樣買家就可以與房地產(chǎn)中介合作找到他們。一旦房屋被iBuyer收購，它就可以像其他財產(chǎn)一樣被轉(zhuǎn)手出售。

當然，iBuyer這種買賣房屋的方式仍然只是房地產(chǎn)市場的一小部分。今年9月，iBuying在美國房屋銷售總額中所占比例約為1%，盡管在某些大都市地區(qū)這一比例高達6%。

對一些主要參與者來說，這種模式已經(jīng)破滅。本月早些時候，Zillow的ibuy部門崩潰了，該公司現(xiàn)在關(guān)閉了算法房屋銷售部門，裁員四分之一，同時下線了數(shù)千套通過ibuy收購但尚未轉(zhuǎn)手的房屋。但其他公司——包括最大、最知名的iBuyer Opendoor，以及Offerpad和RedfinNow——仍在擴張。

自Zillow突然退出iBuying領(lǐng)域后的幾周內(nèi)，人們一直在爭論，這種做法會給憑借個人關(guān)系網(wǎng)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)帶來多大的變革。

Redfin的首席執(zhí)行官格倫·凱爾曼(Glenn Kelman)表示，他不喜歡目前的一些說法：“我討厭那種認為iBuying是房地產(chǎn)未來的說法，或者認為iBuying是一個騙局的說法?！?/p>

Redfin最近公布了其第三季度的財務(wù)業(yè)績，整體收入和來自房地產(chǎn)服務(wù)(包括RedfinNow)的利潤顯著增長。不過，iBuying部門只占公司銷售額的1%左右。

“這是一種變賣房屋的新方式，”格倫·凱爾曼說，“只有一小部分客戶會用這種方式買賣房屋。”

IBuying的影響力已經(jīng)足夠大了，以至于許多賣家都對它感到好奇——甚至包括專業(yè)的家庭房地產(chǎn)商。

蒂姆·戈登(Tim Gordon)是南加州的一名房地產(chǎn)投資者。去年春天，當他在為即將到來的婚禮做準備時，他發(fā)現(xiàn)自己名下的房產(chǎn)太多了。圣迭戈縣東部邊緣的一處房產(chǎn)讓他很煩心，所以他決定在RedfinNow、Zillow和Opendoor上碰碰運氣。令他吃驚的是，RedfinNow出價67萬美元——比他之前收到的最好出價高出約7萬美元——而他甚至還沒有完成房屋的裝修。

“我拿了錢就跑了，”戈登說。

2. iLending是什么？

與iBuyers相對應(yīng)的是iLenders，這是Better.com和Accept.inc等完全數(shù)字化的抵押貸款經(jīng)紀商。這些公司可以在白天或晚上的任何時間批準購房者申請抵押貸款，許多公司提供的項目將預先提供整套房屋的購買價格，因此任何被批準貸款的人都可以成為全現(xiàn)金買家。根據(jù)Opendoor最近的一份報告，在一個平均首次購房者參觀15套住宅、至少提出5個報價的市場，這些服務(wù)提供了顯著的優(yōu)勢。

桑德拉·科斯坦佐(Sandra Costanzo)就是這些首次購房者中的一員。今年8月，當她正在辦理離婚手續(xù)時，她有六個星期的時間在費城為自己和兩個孩子找地方住?！拔也恢廊绾紊暾埖盅嘿J款，甚至不知道從哪里開始，”33歲的科斯坦佐說，她是一名來自西班牙的語言教師。“所以我決定上網(wǎng)看看。”

她知道自己有大約7萬美元的首付，于是她搜索了抵押貸款公司，并得到了Better.com的貸款預批。她決定通過該公司的經(jīng)紀公司Better Real Estate來找房子。最終她找到了一套四居室、帶一個半浴室的房子，房子后院有一棵蔓生的橡樹，所在地區(qū)還有一個很好的學區(qū)。

但后來，科斯坦佐聽說房地產(chǎn)市場的競爭非常激烈，她開始擔心需要與全現(xiàn)金買家競爭。當她的經(jīng)紀人告訴她，Better.com可以通過今年夏天啟動的一個名為Better Cash Offer的iLending項目為她買下這棟房子，并預付全價時，她懸著的心終于放了下來。

大多數(shù)背負抵押貸款的房主在出售現(xiàn)有房屋之前，沒有足夠的流動性以現(xiàn)金購買房屋，這使得今年的市場變得尤其殘酷。在市場的高峰期，有25%的房屋出售都是現(xiàn)金交易。

Better.com的采購經(jīng)理保羅·泰格(Paul Tyger)說：“實際情況是Better Real Estate代表他們報價。這是目前特別迫切的需求。抵押貸款從20世紀開始就沒有變化了。但我們認為，未來所有交易都將是現(xiàn)金交易?！?/p>

Better.com買下了這棟房子，不到三周，科斯坦佐就把它買了回來，預付了1.7萬美元。她說，如果沒有iLender，她就只能將就租房了，而且可供的選擇很少?！拔铱戳四敲炊喙ⅲ疾粷M意，”她說。

Better.com只向同時使用其內(nèi)部經(jīng)紀和抵押貸款服務(wù)的客戶提供這項服務(wù)，而且不收取費用。華寶地產(chǎn)(Warburg Realty)前總裁克萊莉婭·華寶·彼得斯(Clelia Warburg Peters)說，該公司可能不需要這么做。她現(xiàn)在是知名的proptech投資者。她說，這樣做的風險邊際很低，因為客戶已經(jīng)獲得了抵押貸款批準，而這樣做的好處——增加公司的客戶基礎(chǔ)——會帶來回報。

其他多家金融科技貸款機構(gòu)，包括Accept.inc和UpEquity也提供代表買家提供現(xiàn)金報價的服務(wù)。賣方或買方不收取額外費用。放款人將現(xiàn)金預付到預先批準的金額，并從抵押貸款和所有權(quán)成本中獲利。

3. 先買后賣

在整件事情中，還有第三類公司需要注意：像Knock、Orchard、Homeward和Flyhomes這樣的公司，它們在購買和貸款之間架起了橋梁。

這些公司既不是iBuyers也不是iLenders，而是一種混合體。他們利用買家現(xiàn)有房產(chǎn)的價值對新房進行現(xiàn)金出價，這樣買家就可以避免根據(jù)當前房產(chǎn)的銷售情況來出價。任何提出過這種偶然性報價的人都知道，這些報價更有可能被拒絕，尤其是在有其他報價且市場火爆的情況下。

但與傳統(tǒng)經(jīng)紀人業(yè)務(wù)一樣，其中一些服務(wù)還收取額外費用。前Zillow高管、現(xiàn)任數(shù)字貸款公司Tomo首席執(zhí)行官的格雷格?施瓦茨(Greg Schwartz)表示：“人們應(yīng)該認真考慮一下這些費用，其中一些是不必要的。這可都是你的積蓄啊。”

4. iBuying市場的風波

在佛羅里達州坦帕市(Tampa)， 59歲的加里·伯德(Gary Byrd)是一所社區(qū)大學的校園設(shè)施主管，他最近訂婚了，正在考慮賣掉自己1200平方英尺(約合388平方米)、三室兩衛(wèi)的房子，這樣他就可以搬去和自己的未婚妻一起住，那個房子更大一些。

伯德說，他希望交易又快又簡單，“不希望人們在我的房子里走來走去。”今年8月，他上網(wǎng)從Zillow網(wǎng)站獲得了即時估值。幾周后，他有了一個預定的房屋評估，Zillow的一名員工證實，該公司將匹配23.5萬美元的在線報價。Zillow收取3%的費用，另外還收取2,000美元的小修小補費用。到10月，這筆交易就完成了。

伯德說：“在我繁忙的日程中，這是最佳的賣房方式，省去了很多事情。”

他用賣房所得來償還債務(wù)，投資于401(k)養(yǎng)老金計劃，并買了一輛新卡車。他的這種“無縫銷售”的經(jīng)歷，省去了傳統(tǒng)房地產(chǎn)交易的麻煩，而這件事就發(fā)生在Zillow的iBuying業(yè)務(wù)倒閉前幾周。

在Zillow的iBuying業(yè)務(wù)突然退出iBuying市場之前，在線房地產(chǎn)市場在亞特蘭大、菲尼克斯和達拉斯等幾個美國城市的住房供應(yīng)中占據(jù)了相當大的份額。但Zillow面臨著巨大的損失，并承認它在預測價格方面犯了錯誤，報價過高，未能很好地應(yīng)對房地產(chǎn)市場的降溫。目前，該公司正努力將數(shù)千套住房出售給機構(gòu)租房者。

這似乎是一個關(guān)于投資iBuying的危險的警世故事。不過，Opendoor和Offerpad的代表都表示，他們正在加大自己的iBuying力度。

5. 為什么iBuying并非適合所有人

傳統(tǒng)經(jīng)紀商正在密切關(guān)注iBuyers，一些經(jīng)紀商也推出了類似的服務(wù)。例如，Keller Williams有Keller Offers。還有一些網(wǎng)站，比如QuickBuy，允許經(jīng)紀人為客戶提供類似于iBuying的服務(wù)。

不過，盡管iBuying在大城市，尤其是在美國陽光地帶(Sun Belt)蓬勃發(fā)展，但它還沒有在小城鎮(zhèn)站穩(wěn)腳跟，尤其是在較為富裕的購房者中。

康涅狄格州南部Compass公司的經(jīng)紀人格倫?皮佐洛魯索(Glen Pizzolorusso)表示，他的客戶（其中大多數(shù)人買賣的房產(chǎn)在70萬美元至100萬美元之前）仍然對iBuying不感興趣。

“我們不要拐彎抹角了，”他說，“為這些項目做廣告的公司是營利性公司，因此需要盈利。如果他們以當前的市價買你的房子，就沒有利潤可賺了。如果你急需現(xiàn)金，那么你確實可以把你的房子賣給這些iBuying公司?！?/p>

投資者表示，盡管科技不斷顛覆現(xiàn)狀，但數(shù)百萬美元的豪宅短期內(nèi)不太可能成為iBuyer的固定資產(chǎn)?！爸匾氖且涀。?jīng)紀公司不是龐然大物，”proptech投資者彼得斯表示。她指出，營銷豪宅所需要的技能與銷售普通住宅完全不同，銷售豪宅更需要一事一議。

所以“豪宅經(jīng)紀人不應(yīng)該擔心iBuying，”她說，因為“對于任何價值超過100萬美元的房子來說，iBuying在功能上是無關(guān)緊要的?！?/p>

但因為iBuying還很年輕——第一個iBuyer Opendoor直到2014年才出現(xiàn)——所以不存在能夠預測它的水晶球。

匹茲堡卡內(nèi)基梅隆大學泰珀商學院(Tepper School of Business at Carnegie Mellon University)金融學助理教授迪克莎·古普塔(Deeksha Gupta)說：“對許多房主來說，iBuying市場的存在確實讓出售房屋的過程變得容易得多。iBuyers服務(wù)于房地產(chǎn)市場的真實需求，所以我不認為他們會消失。但同時，我們也真的很難預測iBuying市場的走向?！?/p>

譯者：Jane